Дома растут как грибы

Дома растут как грибы "Восхищает самообладание менеджеров, которые строят при отсутствии полного пакета согласующих документов. Если его ждать, то можно и не приступить к строительству" Развитие рынка недвижимости - одна из ведущих тем современной цивилизации. Жилищное строительство оказывает настолько благотворное воздействие на экономику, что мало найдется "лекарств", равных ему по целительному воздействию на состояние межотраслевого баланса государства и регионов. Почему же тогда решение жилищного вопроса сопровождается немалым количеством проблем? Кто или что тормозит переход к массовому внедрению строительных и финансовых технологий обеспечения населения жильем? Попытаюсь обозначить ряд "узких мест" в развитии жилищного строительства в Омске. Где строить? Казалось бы, в равнинной местности не должно быть проблем с выбором земельного участка. С выбором действительно нет проблем, а вот с юридическим оформлением землеотвода? По словам начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области г-на Георгия КОСЕНКОВА, процитированным в "КВ" 45 от 22.11.2006 г., с июля по ноябрь поступило около 7 000 (семи тысяч!) заявлений о предоставлении земельных участков, а решения приняты лишь по 7 (семи!). Может быть, в первом числе поставлен лишний ноль или во втором его следовало бы добавить? В нашем городе немало мест, с которых одновременно можно увидеть до семи работающих строительных кранов. А это означает, что значительное число объектов возводится без нужных документов. Всегда восхищает мужество и самообладание строительных менеджеров, которые строят и достраивают дома, мосты и дороги при отсутствии полного пакета согласующих документов. Действительно, если его ждать, то можно и не приступить к строительству. Но все же для сбережения нервов застройщиков и их клиентов полезно ускорить юридические процедуры оформления и завершать их до начала строительства и приема денег у населения для долевого участия в строительстве. Многое в этом направлении в нашем регионе делается. Главное управление по земельным ресурсам решением правительства Омской области наделено полномочиями по предоставлению всех земельных участков. Федеральный закон 214 защитил права частных инвесторов, поскольку предусматривает прозрачную процедуру государственной регистрации договоров долевого строительства, что исключает, по крайней мере, вероятность повторной продажи одной и той же квартиры. На что строить? Теперь мы подходим к проблеме финансирования жилищного строительства. Проанализирую только один аспект этой многогранной проблемы: участие коммерческих банков в кредитовании населения на цели покупки квартиры. К началу возникновения ипотечного кредитования как реального банковского продукта в Омской области оказалось достаточно банков "хороших и разных", имеющих возможность размещать кредитные ресурсы на сроки от 3 до 15 и даже 30 лет. Именно такие временные периоды необходимы, чтобы граждане со средними доходами могли стать клиентами и заемщиками банков. По данным ГУ ЦБ РФ по Омской области, объем кредитов населению на срок более 3 лет за 9 месяцев текущего года увеличился с 71,2 млн руб. до 713,4 млн рублей, практически в 10 раз. Табл.1 Сведения о задолженности по кредитам, выданным населению Омской области кредитными организациями России (млн руб.) Наименование показателя 01.04.2006 01.07.2006 01.10.2006 Задолженность по кредитам 16343 19748 23745 в т.ч. на покупку жилья 2110 3078 4261 в т.ч. по ипотечным жилищным кредитам 978 1603 2560 Удельный вес в СФО (%) 13,1 12,7 12,9 Отметим высокий удельный вес ипотечных кредитов в Сибирском федеральном округе. В целом по России их доля около 1,5%. В Омской области за 9 месяцев 2006 года средневзвешенный срок кредитования по ипотечным кредитам составляет 180 месяцев (15 лет), а средневзвешенная процентная ставка - 14,2% годовых. Большая часть, а именно 69,3 % общей суммы жилищных кредитов предоставлена населению Омской области филиалами иногородних банков. Достаточны ли объемы жилищного кредитования для решения задач, поставленных в рамках государственной жилищной программы? Судя по спросу на кредиты, можно утверждать, что резервы для роста остаются. Кредитные риски Что сдерживает активность банков в адекватном росте объема жилищных кредитов? Прежде всего это сложность оформления кредитной заявки из-за отсутствия правоустанавливающих документов на строящийся объект. Невозможно оформить в залог и застраховать квартиру при отсутствии документов не только на квартиру, но и на весь дом. Без этого ипотечный кредит с приемлемым уровнем рисков не состоится. В этих условиях к кредитным рискам, обусловленным нестабильностью платежеспособности заемщика, добавляются риски незавершения строительства жилого дома и неввода его в эксплуатацию. Это создает необходимость решения ряда взаимосвязанных задач. С одной стороны, предложение банковских кредитов повышает платежеспособный спрос на жилые помещения и стимулирует развитие строительного комплекса. С другой - вложение банками на длительный (до 30 лет) срок ипотечного кредита значительных денежных средств создает предпосылки для роста кредитных рисков. В целях снижения риска незавершения строительства жилых домов коммерческие банки применяют различные методики аккредитации застройщиков. Правильно организованная реклама позволяет донести до потенциальных заемщиков информацию о том, что банк-кредитор работает с надежными застройщиками, выполняющими свои обязательства перед покупателями строящихся квартир. Для стимулирования и ускорения ввода жилья банки начинают применять схемы, при которых процентная ставка, установленная кредитным договором, понижается после сдачи дома государственной комиссии. Таким образом, банки обретают союзника в лице заемщиков, материально заинтересованных в ускорении ввода жилого дома. Существенным фактором, снижающим кредитные риски, может стать участие коммерческих банков в региональных программах жилищного строительства. В этом случае для застройщика (генерального подрядчика) возникают гарантии качественного решения важнейших проблем реализации проекта, таких как: выделение участка под строительство; подключение к коммуникациям; получение проектно-сметной документации; ввод объекта в эксплуатацию "Дом - это машина для жилья",- утверждал великий французский архитектор Шарль КОРБЮЗЬЕ, еще в 1914 году предложивший проект сборных серийных домов, названных "домино". Важно, чтобы работа этой машины приносила радость и ощущение домашнего очага. Возвращаясь к названию статьи, могу сказать, что и гриб не вырастет без грибного дождя и плодородной почвы. Это наводит еще на одну проблему - риски покупателя квартиры. Банк заботится о возврате кредита. Застройщика интересуют только деньги дольщика. А дольщик, простой гражданин, навешивает на себя все проблемы - и денежные (где получить кредит), и строительные (когда достроят дом и выдадут документы). Много бессонных ночей предстоит будущим новоселам. Государство корректирует жилищное законодательство, но путь до юридического благоденствия еще очень долог.

Эпоха амазонок нам не грозит женщинам впору идти на баррикады солидарности.

НДР - это Евгений Примаков, Олег Романцев, Юлия Меньшова.

Мобильный для широких масс.

Убийства.

В омском филиале СБС-АГРО ждут юбилейного клиента.

Главная Новости

0.0456

© h8records.ru. Администрация сайта: 8(495)795-01-39 гудок 160121.
Копирование материалов разрешено при условии ссылки на сайт h8records.ru.