"Как победить конкурентов..."

Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости стремительно нарастает. Риски застройщиков и инвесторов увеличиваются. Появляются новые форматы, арендаторы и покупатели предъявляют жесткие требования. Для успеха проекта уже мало хорошей площадки и финансового ресурса. Сегодня требуются специальные знания и советы, которые способен дать лишь опытный консультант. О том, какую помощь инвестору может оказать консалтинговая фирма, корреспондент "КВ" Алексей МАРИНИН выяснял у Дмитрия САПУНОВА, который возглавляет одну из крупнейших подобных компаний в городе - ООО "Omsk Real Estate Group".

Дмитрий САПУНОВ, генеральный директор ООО "Omsk Real Estate Group": "Как победить конкурентов..."

- Новая площадка или имеющееся здание - это объект недвижимости. Под ним понимается земельный участок с улучшениями - тем, что на данной площадке будет строиться, будь то торговый центр, офисный комплекс или складской терминал. Разработку проекта развития такого участка мы предлагаем разбить на три этапа. Их можно выстроить в следующем порядке:

- Представим, что у инвестора появился участок земли под застройку или возникло желание реконструировать уже существующий объект. В каком направлении ему двигаться?

2-й этап - анализ рынка коммерческой или жилой недвижимости в целом по городу и с акцентом на месторасположение нового объекта.

1-й этап - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

- Расскажите подробнее о каждом из них.

3-й этап - разработка концепции проекта.

* Обзор рынков коммерческой или жилой недвижимости (состояние рынка, основные тенденции, определение емкости рынка, перспективы развития).

- Первый этап позволит просчитать варианты функционального развития участка, выбрать из них наиболее эффективный с точки зрения доходности и использования, а также определить преимущества и недостатки площадки. По данному этапу предусматривается проведение следующих работ:

* Анализ местоположения и инфраструктуры участка.

* Анализ транспортной и пешеходной доступности.

- описание вариантов,

* Анализ эффективности размещения функции (торговая, складская, жилая):

* Выводы и рекомендации.

- показатели эффективности вариантов (доходы, расходы, прибыль)

- Нужно ли на втором этапе вновь проводить анализ рынка недвижимости, если на первом выполнялся его обзор?

Сроки проведения данного этапа - от одного месяца, стоимость работ в нашей компании составит 100 тысяч рублей.

В структуру данного анализа входят следующие разделы:

- Конечно нужно, ведь обзор не подразумевает подробностей. Второй этап необходим для более детальной проработки перспектив выбранных вариантов с учетом конкурентной среды, перспектив развития рынка, оценки спроса на помещения и проекты подобного типа. Здесь будут даны детальные обзор и оценка предлагаемых на рынке помещений, выявления их слабых и сильных сторон, коммерческих условий с целью корректировки планируемого проекта. Также будет дан обзор конкуренции - заявленных к строительству объектов (на два-три года вперед), которые окажут влияние на будущую конъюнктуру. Анализ этой информации позволяет понять конкурентные преимущества объекта.

- объем предложения, существующий на сегодняшний день (структура, динамика изменения);

* Анализ предложения:

- динамика изменения предложений на рынке недвижимости.

- обзор конкурирующих проектов,

* Анализ спроса со стороны потенциальных покупателей:

* Коммерческие условия на сравнимые объекты.

- анализ зоны влияния объекта, оценка спроса на район застройки объекта.

- оценка совокупного спроса на коммерческую недвижимость в Омске,

Нужно отметить, что данный этап может выполняться параллельно с первым этапом и является важной частью работы по определению эффективности развития участка. Он выносится отдельно с целью минимизировать расходы на исследования на первом этапе.

Сроки проведения этого этапа - один месяц, стоимость - 150 тысяч рублей. Работа может выполняться и отдельно по рынкам жилой и коммерческой недвижимости, стоимость каждого варианта - 75 тысяч рублей.

- Последний, третий этап позволит сформировать концепцию застройки участка, включая техническое оснащение, рекомендуемые коммерческие условия будущего комплекса, набор функциональных зон. Также на данном этапе будут разработаны финансовое обоснование предложенных вариантов концепции застройки, рекомендации по выбору схем финансирования проекта, оценка возможностей по продаже/аренде помещений в комплексе, заложены конкурентные преимущества. Здесь предусматривается выполнение следующих работ:

- Что прорабатывается на заключительной стадии?

* Позиционирование на рынке, классность объекта.

* Определение сочетания типов использования помещений и их пропорциональное соотношение в пределах земельного участка для достижения максимальной коммерческой эффективности.

* Рекомендуемые коммерческие условия по предложенной концепции (цены продажи на различных стадиях реализации площадей, типы договоров).

* Арендный план.

* Определение транспортной и пешеходной логистики, грузопотоков.

* Обоснование цен продажи для всех типов предложенных в концепции помещений.

Сроки проведения работ - от одного месяца с момента завершения первого или второго этапа. Стоимость - 150 тысяч рублей.

* Финансовое обоснование и прогноз экономической эффективности проекта.

Можно только приветствовать то, что Россия уходит от "дикого бизнеса".

Книга недели.

"Хлебник" не уследил за "дочками".

ООО ЛВЗ "ОША" снизило объемы производства.

Социально-экономическое положение Омской области за январь-декабрь 2005 года.

Главная Новости

0.0173

© h8records.ru. Администрация сайта: 8(495)795-01-39 гудок 160121.
Копирование материалов разрешено при условии ссылки на сайт h8records.ru.