Оперится ли жилищная кооперация?

Корреспондент "КВ" встретился с Аркадием Анатольевичем, который рассказал, в чем суть разработанной программы и насколько она реальна в условиях российской нестабильной экономики.

18-20 ноября в Москве прошла первая российская межрегиональная конференция "Долгосрочное жилищное финансирование в России: системы ипотечного кредитования, жилстройсбережений и строительно-сберегательных касс. Опыт. Проблемы. Перспективы". В частности, свое видение проблемы и концепцию целевой социально-экономической программы развития доступного жилья и организации финансирования строительства, основанного на внебюджетных и внебанковских источниках, изложил на ней Аркадий Виноградов, генеральный директор Жилищной корпорации "Дом".

Ипотечное кредитование по-американски (так называемая двухступенчатая система ипотеки) подразумевает кредитование под залог приобретаемого недвижимого имущества. Государство через ипотечные агентства покупает права требования по этим кредитам, возобновляя, таким образом, кредитные ресурсы банков, и распоряжается ими следующим образом. Выпускаются ценные бумаги, которые обеспечиваются залогом недвижимости, поэтому имеют привлекательность для частных инвесторов. Последние, приобретая ценные бумаги, способствуют возврату финансовых ресурсов в ипотечные агентства. Таким образом, получается замкнутая система, которая стимулирует в целом экономику.

Прежде чем перейти непосредственно к основной теме беседы, Аркадий Виноградов высказался по поводу попыток российского правительства привить у нас американскую модель ипотеки. Его критическая точка зрения на нее совпадает с мнением специалистов гильдии риэлтеров и самих строителей. Почему?

Но именно такую ипотеку директивно хотят внедрить в России, но сделать это нереально хотя бы по той простой причине, что за последние годы оборотные средства российских заказчиков и подрядных организаций были практически вымыты в связи с непродуманной финансовой и особенно налоговой политикой, а институциональные инвесторы считают вложения в долгосрочные инвестиционные проекты, к которым относится жилищное строительство, чрезвычайно рискованными. Кроме этого, американцы шли к своей ипотеке десятилетиями.

Между заемщиком и ипотечной ценной бумагой никакого процесса строительства нет и быть не должно! Потому что такая система ипотечного кредитования - это система реализации жилья, а не финансирования его строительства! Ипотека выступает лишь механизмом гарантии для банков при выдаче кредитов на приобретение жилья. Это чисто финансовый механизм. Вот почему неправильно называть такую ипотеку "ипотечным жилищным строительством". Это неверно по существу.

То есть для американской модели необходимы стабильная экономика, низкий уровень инфляции и покупательная способность населения. Это как раз то, чего пока нет в России.

В США в период выхода из кризиса и стабилизации экономики бремя ответственности по накоплению капитала граждан, его сохранению и кредитованию взяли на себя кредитные союзы и ссудно-сберегательные кассы. Их стабильная деятельность в смутное время помогла сформировать у людей доверие к финансовым институтам страны. В итоге была подготовлена почва для развития более совершенной системы кредитования. В послевоенной Германии практически не осталось пригодного для жизни жилья, и выход был найден через создание системы стройсберкасс (Баушпаркассен) и ипотечное кредитование за счет целевых вкладов населения.

В предлагаемом механизме, который его разработчики именуют "4с" (ссудно-сберегательная строительная система), главенствующая роль отводится кредитным кооперативам граждан. Его членами должны стать в первую очередь семьи, имеющие какое-либо свое жилье в собственности, ибо это огромный капитал для улучшения жилищных условий. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге по американской модели населению предлагается до 50% средств для нового жилья накопить в банке. Таким образом зарабатывается право на получение ипотечного кредита, который впоследствии выдается под залог недвижимости, оцененной на 50% его реальной стоимости. Заметьте, что, как правило, деньги выдаются под 20-24% годовых в валюте. По сути, позволить себе так кредитоваться могут только богатые.

И в наших условиях, считает Аркадий Виноградов, можно добиться возрождения строительной отрасли в целом и создать людям условия для разрешения их квартирных проблем, с учетом наших российских реалий. При этом система финансирования жилищного строительства должна у нас быть: долгосрочной, внебюджетной (в бюджетах нет необходимых средств), внебанковской (кредитно-финансовая система испытывает глубочайший кризис, социально- и, что особенно важно, инвестиционно ориентированной!

В силу того, что потенциально эта модель не зависит напрямую от состояния финансово-кредитного рынка, то, в отличие от классической модели ипотеки, она вполне может развиваться в условиях нашей неустойчивой экономики и дорогих денег.

В жилищных кредитных союзах (ЖКС) средства формируются за счет целевых сбережений самих будущих заемщиков. По принципу кассы взаимопомощи.

Поступающие от граждан деньги сразу же вовлекаются в дело. Они не лежат мертвым грузом и не крутятся в банке во всевозможных финансовых операциях, а направляются непосредственно на строительство (проектирование, реконструкцию) жилья.

Вступившие в союз регулярно вкладывают туда средства. Сумма вклада может быть любая, в зависимости от платежеспособности. Таким образом, семья в срок не менее года (можно в течение нескольких лет) собирает 30% средств от стоимости нового жилья.

Так как люди, которые вступают в союзы, чаще всего не экономисты-профессионалы, то, кроме ЖКС, для надежной работы механизма необходимо создать финансово-ипотечную компанию, которая будет выполнять роль централизованной бухгалтерии и расчетно-кассового центра системы кредитных потребительских жилищных кооперативов.

К тому же участвующие в ЖКС могут иметь возможность получать "премиальные" за каждый рубль, вложенный в строительство на накопительном этапе. Более наглядно работу системы Аркадий Анатольевич показал на конкретных примерах, поэтому дальше все станет понятней.

Итак, как же работает предлагаемый механизм?

Кроме того, должен существовать фонд поддержки строительства. Он может быть как бюджетный, так и внебюджетный. Для его создания не требуется больших вложений, и его роль в основном должна сводиться к стимулированию населения, в частности, для премирования на накопительном этапе. Но главная его роль - в обеспечении стабильной и надежной работы поддержки граждан, рискующих потерять жилье. Это осуществляется через (ипотечный) механизм покупки у кредитных кооперативов прав требования по просроченным кредитам. После чего возврат оставшейся части долга заемщик осуществляет в Фонд на условиях пролонгации. Причем право требования может приобретаться Фондом путем оплаты векселем одного из предприятий строительного комплекса, а вернутся средства "живыми" деньгами.

Теперь возьмем, к примеру, некоего гражданина Новосельцева.

Следует отметить, что он рассчитан на выдачу двух последовательных кредитов: промежуточного и ипотечного. Поясним, что промежуточный, во-первых, выдается на период строительства, срок погашения которого при необходимости может быть продлен. Во-вторых, он обеспечивается залогом старого жилья, используется для оплаты первого взноса по ипотечному кредиту на строительство нового жилья. Наконец, он погашается путем продажи прежнего жилья.

Собственные накопления Н. - 21 тыс. руб. Он вступает в ЖКС и ежемесячно, в течение, например, 20 месяцев, вносит в него по 3 тыс. руб. Таким образом, суммарно он уже смог накопить 30% от стоимости будущего жилья. Но не забывайте, что он еще может получить премию. В проекте программы она составляет 25 коп. на каждый рубль, вложенный в строительство. Таким образом, премия составит 7,5% от стоимости нового жилья. Весьма существенный стимул и освобождение кредитного кооператива от риска процентных ставок по вкладам, а также возможность непосредственного инвестирования в строительство.

Он имеет двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 180 тыс. руб. (по 3 тыс. руб. кв. м). Его новое строящееся жилье - 80 кв. м - стоит 270 тыс. руб. (3,4 тыс. руб. кв. м).

По ипотечному кредиту первоначальный взнос должен составить 30% от стоимости новостроя - 81 тысячу рублей, которые у Н. уже имеются.

Теперь Новосельцев заключает договор на строительство квартиры, хотя это может быть сделано и раньше. Пишет заявление на выдачу ипотечного кредита в размере 70% от стоимости жилья - 189 тыс. руб. (70% - это максимальная банковская оценка).

В результате сумма инвестируемых в новое жилье средств у него будет следующая: 81 тыс. руб. + 126 тыс. руб. + 7,5% (20,25 тыс. руб.). Всего - 227,25 тыс. руб. Ему не хватает 42,75 тыс. руб., которые Н. получит в виде ипотечного кредита под залог почти готовой квартиры на 20 месяцев. Именно это время составлял его накопительный период. Плюс проценты. Таким образом, всего ему предстоит вернуть 53 тыс. руб.

Однако новое жилье не может быть предметом залога. Поэтому Н. берет промежуточный кредит под залог своей 2-комнатной квартиры в размере 70% от ее стоимости - 126 тыс. руб. - под 24% годовых (могут быть и ниже, для кредитных кооперативов это очень высокая ставка).

Через 2 месяца он переезжает в новую квартиру и погашает оставшиеся 53 тыс. руб. в течение 18 месяцев. В прежнюю квартиру Н. может заселиться другой член кооператива, имевший ранее однокомнатную квартиру, и т.д.

За 2-3 месяца до окончания строительства продается его старая квартира с отсрочкой заселения до сдачи нового жилья. Чтобы быстрее продать, ее цена может быть снижена на 15% и составить 153 тыс. руб. За счет этих средств он погашает промежуточный кредит (126 тыс. руб. + проценты, 15 тыс. руб.) = 141 тыс. руб.

К примеру, по данным департамента недвижимости, в очереди на улучшение жилищных условий стоит 17 тыс. семей. Из них более 5 тыс. готовы проинвестировать строительство жилья, но, к сожалению, просто-напросто нет механизма, который позволил бы это сделать им без риска и в реальные для них сроки.

Конечно, может случиться так, что семья не рассчитается с долгом за это время. Тут-то на помощь и приходит Фонд поддержки строительства. (На помощь семье и кредитному кооперативу).

P.S. Участники первой межрегиональной конференции - ученые, специалисты и практики из 40 регионов Российской Федерации - положительно оценили концепцию ипотеки по-омски. Готовится вторая межрегиональная конференция. Аркадий Виноградов приглашен в Москву для участия в работе Межрегионального экспертного совета по жилищному финансированию.

Как сказал Аркадий Анатольевич, свою разработку он направил и в областную, и в городскую администрации, но пока никакой реакции на нее не последовало. Хотя, заметьте, Омская область - одна из областей, где стройиндустрия находится в кризисном состоянии. Если, считают специалисты, сейчас не стимулировать строительство, то нас ждет развал прежде всего всей инженерной инфраструктуры города. Необходимые затраты на восстановление изношенного жилья превзойдут все возможные объемы финансирования строительства в несколько раз.

Гоголь принял Балдинини.

Льготные кредиты для села лучше поздно, чем никогда.

Самые покупаемые книги.

Мы за ценой не постоим?.

Весна-лето время активизации оппозиционных партий.

Главная Экономика

0.0059

© h8records.ru. Администрация сайта: 8(495)795-01-39 гудок 160121.
Копирование материалов разрешено при условии ссылки на сайт h8records.ru.