Заманчивое "освобождение"

По окончании семинара рабочая группа во главе с Анатолием Умрихиным, заместителем директора департамента недвижимости (ДН), рекомендовала исполнительной дирекции АСДГ обратиться в Государственную Думу РФ и к Президенту РФ с рядом предложений: ускорить принятие законов в сфере земельных правоотношений и подписание проекта земельного, внести изменения в Гражданский кодекс РФ - в ту его часть, где речь идет о государственной регистрации объектов недвижимости. Также семинар призвал глав администраций городов Сибири, Дальнего Востока и Урала выработать и направить в Госкомзем предложения по формированию кадастровых органов, их уровню подчиненности и источникам финансирования.

В Челябинске арендная плата не облагается НДС - об этом заявил на семинаре специалист комитета по управлению имуществом этого города 20-21 января в Омске проходил второй учебно-практический семинар Ассоциации сибирских и дальневосточных городов (АСДГ), секции "Проблемы приватизации и управления муниципальным имуществом". Специалисты из 56 городов собрались, чтобы обсудить проблемные вопросы аренды жилого и нежилого фондов, земельных участков.

Чтобы не быть голословной, мне бы хотелось показать это на примере ряда докладов, звучавших на семинаре, а также отрывков из бесед с некоторыми из людей, с кем мне удалось пообщаться в ходе работы семинара.

Однако этому предшествовали многочисленные выступления собравшихся, и по бурному обсуждению каждого доклада становилось ясно, насколько важна для каждого из нас эффективность управления и использования муниципальной собственности.

Омск был одним из первых городов России, начавших реорганизацию системы управления недвижимостью. За истекший год, благодаря работе с нежилым фондом, землей, ДН направил в городской бюджет 55 миллионов рублей. Но это не предел. Если, к примеру, учесть опыт, которым поделились на семинаре управляющие недвижимостью, то отчисления в доходную часть муниципальной казны значительно возрастут.

Заручись поддержкой банка Навести порядок с объектами недвижимости на территории муниципальных образований и научиться ими эффективно управлять - вот два основных вопроса, которые пытались разрешить участники семинара. От того, насколько лучше и быстрее это будет сделано, зависит прежде всего наполняемость доходной части бюджета и воплощение многих социальных программ.

В какой-то мере достичь этого позволило следующее. При сдаче в аренду нежилых помещений от томских арендаторов обязательно требуются серьезные доказательства перед собственником своей благонадежности. То есть они должны иметь поручительство от банка, в котором обслуживается будущий арендатор, и от страховой компании.

Например, Томск. Как заметил директор ДН этого города Анисим Учитель, они стали вторыми после Омска, кто решил преобразовать комитет по управлению имуществом города в департамент. Однако сейчас пошли дальше омичей (более подробно об их опыте ниже), и в 1999 году при бюджете 793 миллиона рублей вклад ДН в него составил 98 миллионов рублей.

Как говорит Анатолий Умрихин, это очень интересный опыт.

В случае возникновения каких-либо трудностей у самого арендатора или собственника с помощью поручителей можно оградиться от различных осложнений при разрешении проблемы. Например, арендатор задолжал департаменту (как собственнику) арендную плату. Обычно последний для ее взыскания обращается в суд, несет всевозможные судебные издержки и другое. В случае, если у арендатора поручитель банк, то эта финансовая структура может погасить долг перед департаментом. В итоге получится, что из "ссоры" исключается третье лицо - в данном случае собственник, который уже получил от банка арендную плату, и его не должно волновать, каким образом арендатор будет решать свои проблемы с поручителем.

Другой сосед Омска - Новосибирск. Специалисты комитета по управлению имуществом (КУИ) этого города представили на семинаре свой вариант расчета арендной платы. Например, у нас существует определенная методика, в которой учитывается в основном ценовая зона расположения сдаваемого в аренду помещения. В Новосибирске такого нет. Там плата зависит от рыночной стоимости сдаваемого объекта. То есть заключение независимого оценщика, который определяет, сколько стоит право аренды того или иного объекта, является решающим.

- Может быть, его не обязательно применять при сдаче в аренду всех помещений, - продолжает Анатолий Васильевич, - но что касается объектов, представляющих ценность для города или области, им можно воспользоваться и в Омске. Мы уже договорились с томичами, и они готовы предоставить нам пакет документов.

Так, в этом городе вся ответственность по ремонту, содержанию сдаваемых в аренду помещений лежит на арендаторе. Если учесть, что объекты в Лангепасе сдаются в аренду сроком не более, чем на год, а арендная плата составляет 192 рубля за 1 кв. м в месяц, то это очень жесткое условие. Тем не менее, по словам Руслана Рустамовича, очередь из арендаторов у них никогда не убывает. То есть, если один не смог справиться, всегда можно найти другого, а с того, кто не выполнил условия договора, через суд взыскать деньги за недобросовестное его выполнение или же задолженность по арендной плате. Интересен и тот факт, что льготами по плате за аренду пользуются те предприниматели, которые готовы гасить живыми деньгами долги муниципальных предприятий перед бюджетом.

Своеобразно решаются взаимоотношения в одном из малых городов - Лангепасе. Выступление заместителя председателя КУИ г.Лангепаса Руслана Ахметова вообще вызвало всеобщее оживление в зале.

После доклада было бурное обсуждение, но больше всего собравшихся волновало - должна арендная плата облагаться НДС или нет. В этом плане всех заинтересовал опыт челябинцев. Представитель от этого города встал и с гордостью заявил:

Во второй день работы семинара прозвучало выступление Тамары Сорокиной, заместителя начальника МНС РФ по Омской области - "Налогообложение доходов от аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности".

После этих слов из президиума последовала фраза Олега Лизгунова, и.о. директора ДН Омска:

- В нашей области арендная плата не облагается налогом на добавленную стоимость вообще. Свою правоту мы сумели доказать, дойдя до Высшего арбитражного суда.

Действительно, это очень заманчивое "освобождение". Пятая часть от арендной платы, которая бы могла поступать живыми деньгами в бюджет города, уходит в федерацию.

- Нам бы очень хотелось иметь соответствующий пакет документов, чтобы досконально изучить опыт Челябинска.

Эти вопросы затронул в своем докладе Анатолий Умрихин. Действительно, существуют такие проблемы.

В прошлом номере "КВ" в материале "Страдания молодого предпринимателя" мы писали о проблемах, c которыми столкнулся начинающий бизнесмен в поисках помещения для торговли. Так, например, балансодержатели требовали с него дополнительно к арендной плате ежемесячные сборы в размере 5-6 тысяч или некоторые арендаторы предлагали выкупить у них право аренды.

В Томске нет земельного комитета Отдельной темой семинара стало обсуждение сдачи в аренду земельных участков.

- ... Поэтому нам очень важно наладить взаимоотношения с балансодержателем, - говорит Анатолий Васильевич. - Сейчас мы вышли на горсовет с предложением отчислять балансодержателю больший процент от арендной платы. Пока же они не заинтересованы предоставлять нам в полном объеме сведения о пустующих помещениях. Ведь бремя по содержанию объектов лежит на балансодержателе, а отчисляемых им от аренды денег не хватает на эти нужды, да и что таить: чаще всего они идут на зарплату сотрудникам. Отсюда и возникают всевозможные поборы...

В этом отношении интересны разработки Томска. Анисим Учитель, с которым я встретилась во время одного из перерывов, мог бы рассказывать об опыте их города очень долго и интересно, что, пожалуй, и не хватило бы двух семинарских дней. Кое-что наиболее важное из его рассказа, чего как раз не хватает нашему родному городу, я вкратце попытаюсь изложить читателям "КВ".

Все собравшиеся сошлись во мнении, что землю просто необходимо запускать в оборот, получать от нее прибыль, но нормальной правовой базы, которая могла бы регулировать земельные отношения, в России не существует. Однако семинар в отсутствие ряда законодательных документов позволяет субъектам федерации продвигаться в земельном вопросе вперед.

- При создании в Томске департамента недвижимости мы учли опыт и ошибки других городов, - говорит Анисим Учитель. - Структуру реорганизации мы разделили на два этапа: преобразование КУИ в департамент, а потом объединение в нем целого ряда других структур.

Анисим Николаевич считает Томск младшим братом Омска по реорганизации системы управления муниципальной собственностью. Однако, судя по его рассказу, кое в чем "братец" перещеголял нас.

Только за счет использования нежилого фонда департамент имеет доходов 147%, а от приватизации - 330%.

Томск - единственный город в России, где ликвидирован комитет по земельным ресурсам города. Благодаря этому здесь добились порядка и объединили систему учета земли, земельного фонда, определились с перспективами развития жилого и нежилого фондов. Объединение структур позволило значительно сократить расходы на содержание аппарата и увеличить поступления в бюджет. Так, в этом году планируется за счет сдачи в аренду направить в казну города 150 миллионов рублей.

Думаю, читатели "КВ" помнят о том, что мы неоднократно писали о приостановленной в Омске инвентаризации из-за нехватки на ее проведение средств.

Увеличивая долю приватизированных объектов, - рассуждает Анисим Николаевич, - мы увеличиваем количество сдаваемых помещений в аренду. По большому счету, только единая структура позволила выявить огромное число скрытых землепользователей за счет инвентаризации.

Главный результат проводимых мероприятий - удалось вскрыть колоссальное количество объектов, которые могут приносить прибыль. Так, например, инвентаризация одного ЖЭУ выявила неучтенное жилье, на содержание которого ежегодно в бюджет отпускались средства, а это ни много, ни мало - 17 миллионов рублей.

В Томске она проводится за счет доходов, получаемых за аренду. Там существует целевой бюджетный фонд, в котором 10% идет на содержание ДН и есть, в том числе, средства на инвентаризацию.

- Например, у нас тоже есть проблема с памятниками. Мы говорим областному КУИ - забирайте, но тогда берите на себя и их содержание, а это более 100 миллионов. Не берут... Кому нужно такое "наследство"?

Рассказывать о томском департаменте недвижимости можно много хорошего, но, как сказал Анисим Николаевич, и у них есть проблемы. Хорошо то, что они имеют возможность решать их совместно с областными структурами.

Практически во всех звучащих на семинаре докладах поднимался вопрос: являются ли действительными ранее зарегистрированные права на имущество УТИиРами, а также реестры муниципальных образований в части формирования и учета объектов недвижимости муниципальной собственности.

Повторная регистрация - абсурд Недаром в рекомендациях исполнительной дирекции АСДГ есть пункт, в котором рабочая группа семинара просит обратиться в Госдуму с просьбой внести изменения в Гражданский кодекс РФ в той его части, которая касается государственной регистрации.

- С созданием учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - говорит Анатолий Умрихин, - мы, образно говоря, вновь должны доказывать регистрацию факта нашего "рождения" когда-то. То есть, по сути, сейчас недействительны документы, которые удостоверяют ту или иную сделку, зарегистрированную нашим БТИ. Это абсурд!.. Надо найти здравый выход из сложившейся ситуации. Пока нам удается сохранить статус-кво. Но если придется перерегистрировать, то это стоит очень больших денег... Именно поэтому мы посоветовали руководству секции обратиться в департамент по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (г. Москва), осуществляющий правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав, с тем, чтобы он дал разъяснения регистрирующим органам на местах статьи 6 Закона РФ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с ней зарегистрированные ранее сделки признаются действительными. О всех проблемах, пожалуй, и не напишешь. Хочется надеяться, что семинар не пройдет бесследно для всехуправляющих недвижимостью.

Произойдет ли "КРИСТАЛЛ"изация жилищного строительства в Омске.

Пристройка к Любинскому.

Под бомбежкой библиотека уцелела, может, и сейчас не замерзнет.

Недостроенные корпуса кожгалантерейной фабрики "Сибирь".

Покупай жилье летом.

Главная Экономика

0.0057

© h8records.ru. Администрация сайта: 8(495)795-01-39 гудок 160121.
Копирование материалов разрешено при условии ссылки на сайт h8records.ru.