Омские инвесторы строить с умом не готовы

Времена торговых комплексов-барахолок и безликих офисных громад уходят в прошлое. Сегодня успех проекта в области коммерческой недвижимости напрямую зависит от его неповторимого образа, правильно разработанной концепции объекта и грамотного позиционирования на рынке. Строя офисный или торговый комплекс, инвестор всегда рассчитывает на скорую окупаемость. Но на деле все бывает совсем не так - арендаторы почему-то не торопятся занимать площади, а посетители обходят очередную каменную коробку стороной. И пока застройщик или инвестор не заплатит за свои огрехи, он не поймет, зачем же ему был нужен консультант.

Для реализации проектов консультантов привлекают единицы

Цель работы консультанта - подготовить наиболее эффективную стратегию развития объекта недвижимости. В идеале специалист по консалтингу должен подключаться к работе уже на этапе возникновения самой идеи о строительстве здания. "Еще на стадии разработки проекта профессионал посоветует, какую долю площадей продать и когда именно это сделать, что сдавать в аренду, - говорит генеральный директор ООО "Открытый Мир" Евгения БАСОВА. - Но если в Европе сначала разрабатывается концепция, а уже потом приобретается участок, то у нас - наоборот. Владелец приобретает землю, а уж потом думает, что бы с ней сделать. Бывает и еще интереснее. Размышлять над назначением здания собственник начинает на стадии строительства или, что еще печальнее, после сдачи объекта в эксплуатацию". По словам Евгении БАСОВОЙ, консультант может взять на себя сопровождение проекта (участие в разработке архитектурных и планировочных решений), привлечение инвесторов, арендаторов, маркетинг объекта (разработка названия, позиционирование, привлечение целевых аудиторий).

Профессия - концептуалист

Этой же позиции придерживается и генеральный директор ООО "Omsk Real Estate Group" Дмитрий САПУНОВ. "Мы как бы находимся над проектом, мы его оцениваем в первую очередь с точки зрения доходности, выхода полезной площади и т.д., - говорит он. - У нас в штате также есть маркетологи, есть и привлеченные инженеры-проектировщики, архитектор. Но наша задача - не просто сделать красивую картинку и нарисовать фасад, а сделать так, чтобы объект продавался".

Директор департамента офисной недвижимости питерской компании Becar (она работала в Омске над концепцией торгово-офисного комплекса "Миллениум") Алексей ЧИЖОВ отмечает, что работа консультанта по недвижимости отличается от работы маркетолога. Консультант опирается на данные маркетинга, но он не просто анализирует рынок, а принимает решение, что именно в данных условиях можно построить, где, в каких объемах и какого качества. Работа консультанта в дальнейшем является исходными данными для проектировщика, который с учетом требований и нормативов проектирует здание, а консультант отвечает за эффективность бизнеса этого объекта.

Концепция прежде всего отвечает на вопрос: "Что необходимо создавать собственнику?". Она дает четкое видение будущего проекта, определяет его характеристики, соответствующие наиболее эффективному использованию земельного участка или объекта недвижимости. А отсутствие этой концепции может вылиться в нерациональное использование площадей, высокие эксплуатационные затраты, невозможность привлечения арендаторов нужного "качества", низкие арендные ставки и т.д. Причем исправление ошибок по мере развития проекта становится все более дорогостоящим и все менее возможным.

Что включает концепция

Однако не все застройщики сегодня еще понимают, что представляет собой этот набор документов. По словам Дмитрия САПУНОВА, в Омске часто встречаются заказчики, обладающие своей "концепцией" объекта недвижимости, которая звучит примерно так: на первом этаже будет торговля, на втором - тоже бутики, а на третьем - офисы. "Это не концепция. Это набор функций - продолжает г-н САПУНОВ. - Концепция же отвечает на вопросы, какого рода будет эта торговля и на каких площадях, кто станет покупателем, как будет делаться разбивка этажа, какие технические требования будут предъявляться к тому или иному арендатору, хватит ли ресурсов и мощностей объекта и т.п.".

"Концепция - это подкрепленная анализом рынка и экономическими расчетами бизнес-идея, - считает директор департамента офисной недвижимости компании "Becar" Алексей ЧИЖОВ. - И самое главное - концепция позволяет привлечь инвесторов, кредиторов, арендаторов федерального и международного уровня, покупателей".

Участники рынка

Как правило, набор документов, составляющих концепцию, в целом стандартен и отличается спецификой работы различных консалтеров. На первом этапе обычно проводятся маркетинговые исследования, анализ месторасположения объекта. Это необходимо для определения его целевой аудитории. Следует также изучить особенности соседних центров и потенциальных конкурентов, просмотреть транспортную и пешеходную доступность и спрогнозировать ситуацию ко времени выхода объекта на рынок. Затем определяется экономический формат и размер комплекса, то есть наилучшее использование данного места. Заказчик будет знать, в каких объемах и в каком соотношении лучше располагать различные площади. После концептуального зонирования следует наполнение объекта - определяются количество и профили предполагаемых арендаторов, включая "якорных" арендаторов для торговой недвижимости, рассчитывается возможная арендная плата. "То есть этапы концепции - это этапы развития и воплощения проекта, - объясняет Дмитрий САПУНОВ. - Но мы сейчас вводим и новую услугу - разработку концепций в рассрочку. То есть компания "Omsk Real Estate Group" может подключиться к проекту на любом из этапов - как с нуля, так и провести экспертизу уже спроектированного объекта".

Олеся Чеснокова.

Наталья Ярох.

Клиент превыше всего.

Гороскоп.

Автогангстеры.

Главная Экономика

0.032

© h8records.ru. Администрация сайта: 8(495)795-01-39 гудок 160121.
Копирование материалов разрешено при условии ссылки на сайт h8records.ru.