Регионы требуют базы

24-26 октября в Омске проходила 2-я межрегиональная научно-практическая конференция на тему "Роль государства в управлении рынком недвижимости" с участием экспертов программы Европейского сообщества "ТАСИС", организованная ГУ "Центр технической инвентаризации" Омской области. Руководители и специалисты организаций технической инвентаризации (ТИ), Томской, Ростовской, Воронежской, Курганской, Тюменской и других областей, республики Хакасия, а также представители земельных комитетов, учреждения юстиции, Главомскархитектуры Омска и области обсудили проблемы, связанные с необходимостью скорейшего реформирования системы государственного технического учета и инвентаризации. Итогом конференции стало принятие резолюции, в которой участники отметили, что действующее федеральное законодательство и нормативные документы не отражают всех спектров деятельности органов ТИ, допускают неоднородные определения многих понятий и положений, нуждаются в изменениях и дополнениях.

Земельное российское законодательство уже явно отстает от реальной жизни

Эффективный рынок - свободный, открытый, не подверженный административно-командному контролю властных структур, хорошо организованный. За последние годы этот рынок стал более эффективным, но тем не менее отстает от других.

Желающих выступить на конференции было достаточно. Но какие бы проблемы в своих докладах они ни поднимали, в конце концов все делали вывод: современный рынок недвижимости не обеспечен в достаточной степени правительственными распоряжениями, а также обязательными порядками и едиными правилами игры, установленными для всех его участников.

Не знаю, как в других регионах, но наш город иностранные инвесторы да и наши доморощенные "толстые кошельки" не жалуют. Как говорят специалисты, не один год вращающиеся на омском рынке недвижимости, это связано, с одной стороны, с тем, что у нас очень "смутная" политическая обстановка, с другой - "шаткая" нормативно-правовая база. Но бог с ними, с инвесторами. В принципе, нам самим по силам значительно пополнить как городскую казну, так и бюджеты других уровней.

Анна БЕРЕГОВСКИХ, начальник отдела градостроительного кадастра Главомскархитектуры, отметила три основных причины отставания. Во-первых, недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать или продавать по образцам. Во-вторых, сделки с недвижимостью предполагают громоздкий документоборот. И наконец, о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной своевременной информации, что увеличивает риск инвесторов. То есть речь идет о полноценной комплексной информации о существующих объектах недвижимости, о перспективных направлениях развития города, иначе о создании кадастра, который может обеспечить необходимыми сведениями всех потенциальных инвесторов.

К сожалению, в России долгое время полноправным хозяином всего недвижимого имущества являлось государство. Но с переходом к рынку произошел раздел собственности. В результате само же государство сейчас не может свести концы с концами и выявить всех, кому когда-то раздало свое добро. Организации технической инвентаризации субъектов федерации, которые были созданы или получили дополнительные полномочия в 1997 году, как раз и занимаются созданием в регионах банков данных о наличии и состоянии объектов недвижимости.

Недвижимость - а это, согласно Гражданскому кодексу, и земельные участки, и недра, и обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения) - должна работать на людей и приносить прибыль. Понятно, что само по себе здание или какой-то другой объект недвижимости пользы не принесет. Но если у недвижимости есть хозяин, тогда она работает как на собственника, так и на его окружение.

Приватизация государственного имущества продолжается. Вскоре грянет новая волна акционирования. Предполагается, что в ближайшее время в частную собственность отойдет около 13 тысяч предприятий, в основном те, которые показывают низкие финансовые показатели. Число желающих зарегистрировать свои права возрастет.

По-хорошему, считают участники конференции, а также налоговые органы, необходимо создание единого интегрированного банка данных о земельно-имущественном комплексе, но этому препятствует существующее законодательство. Однако это, на мой взгляд, второстепенный вопрос. Почему? Судя по выступлениям и местных специалистов, и из других областей, государство требует учета и регистрации имущества, но в то же время до сих пор не разработало ряд единых инструкций, правил. Поэтому регионы самостоятельно должны выкручиваться и по "образу и подобию" составлять соответствующую документацию. Например, Елена ФИЛОНОВА, заместитель начальника производственно-методического отдела ГУ "Центр ТИ ОО" в своем докладе отметила то, что нет даже возможности выполнять технический учет объектов промышленного назначения, опираясь на существующие инстинктивные материалы. А делать это просто необходимо.

Другой, не менее важный вопрос, затронутый на конференции, - стоимость объектов недвижимости. Максим СДВИЖКОВ, представляющий отдел ТИ и ипотеки Воронежа, в беседе со мной по этому поводу задался вопросом: куда вообще смотрят ваши власти? Омск, считает он, недобирает из-за низкой инвентаризационной стоимости объектов недвижимости налогооблагаемую базу. Исходя из инвентаризационной стоимости исчисляется налог на имущество. У нас оценка ЦТИ или БТИ очень низкая. К примеру: в Воронеже она разнится с рыночной на 30-40 процентов, в Омске - в 2-3 раза. Инвентаризационная стоимость не учитывает рыночные факторы. Например, домик на окраине и в центре может быть оценен БТИ одинаково. На самом деле, на рынке здание в центре города стоит намного дороже, а налог на имущество платят и тот, и другой собственник одинаково. Хотя по существу получается, что окраина его переплачивает, а центр не доплачивает. В итоге городской бюджет многое теряет.

Но до обращения в учреждения юстиции по регистрации прав необходимо сформировать пакет документов которые в том числе, включают сведения инвентаризации, проводимой соответствующими структурами .Процесс предполагает получение информации о местоположении этих объектов, их количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости и изменении этих показателей. Указы президента и правительства РФ требуют еще до приватизации провести инвентаризацию. Существующие правила требуют указывать наименование объекта по наименованию главной вещи, а последнюю давать так, как названа в прошении о предоставлении земельного участка для ее строительства и эксплуатации. На практике это соблюдается не всегда. Одна из причин заключается в том, что ранее допускалась приватизация без установления четких границ обслуживаемого земельного участка.

Проблему инвентаризационной оценки объектов недвижимости затронул в своем докладе Александр КОЛЕСНИКОВ, первый заместитель начальника ГУ "Центр ТИ ОО. В частности, он сказал, что центр подготовил проект Постановления губернатора "Об утверждении временных поправочных коэффициентов перерасчета стоимости помещений, строений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности". Кроме того, специалисты ЦТИ предложили соответствующую методику, причем с дифференцированным подходом к определению коэффициентов для каждого района области с учетом их социально-экономического развития.

Как добиться справедливости? Существуют расценки 1969 года, на местном уровне к ним устанавливаются поправочные индексы (в каждом регионе свои). Воронеж использует московскую методику, которая позволяет собирать налог на имущество значительно больший, чем в Омске.

Возможно, что в 2001 году что-либо изменится. На федеральном уровне всерьез задумаются о роли государства в управлении недвижимостью. Можно долго надеяться на подачки Запада, при этом забывая, что у нас достаточно своих возможностей грести деньги лопатой.

Роль государства в регулировании рынка недвижимости заключается еще и в том, чтобы обеспечить полноценную работу органам ТИ. Как показали выступления, нет практически ни одного ЦТИ, которое бы финансировалось из бюджета, а значит вынуждены самостоятельно изыскивать средства и на выполнение услуг заказчиком, и на свое развитие. Так, организации ТИ долгое время ждали выхода новых "Норм времени на выполнение работ по ТИ объектов недвижимости". Так, от них зависит и определение цен на работы. 20 июня 2000 года Приказом Госстроя они утверждены и разосланы в регионы. Главный их недостаток, считает Владимир БОГДАНОВ, начальник ГУ " Центр ТИ ОО" в том, что регионы не могут вносить в них коррективы, исходя из реальных условий своей работы. Вопрос оплаты - один из основных. В 1998-2000 годах ГУ "Центр ТИ ОО" не финансировалось из бюджета, хотя много работ выполняется по заказам органов управления.

Василий Зубакин, директор департамента экономики РАО "ЕЭС России".

Книги недели.

История успеха.

Связисты займут еще два миллиарда.

Книга недели.

Главная Экономика

0.0068

© h8records.ru. Администрация сайта: 8(495)795-01-39 гудок 160121.
Копирование материалов разрешено при условии ссылки на сайт h8records.ru.